湘南西部管理組合

管理組合の組織図

管理組合の役割

～ この団地に「永く、快適に、安全に」暮らしていくために ～

管理組合とは　私たちは団地というひとつの区域の中に、それぞれの住戸(「専有部分」と呼ばれます)を購入し、一緒に暮らしています。団地には専用部分に属さない部分として、建物の基礎部分や柱、床、外壁、階段、駐車場、給排水設備等の「共用部分」と呼ばれる部分があり、管理組合は、これら共用部分の維持管理を行うために設立され、各住戸の所有者は全員この管理組合の組合員となっています。

団地には「自治会」がありますが、これは地域の親睦を図ることを目的にした任意参加の団体で、賃貸の居住者の方は管理組合の組合員ではありませんが、自治会の会員にはなれます。
総会

一戸建ての住宅の場合と異なり、一つの建物に複数の所有者がいる団地では、家を修理したり、増築・改築したりするにも、その所有者個人の判断だけでは出来ません。
管理組合では年に1度、組合員全員が集まる「総会」が開かれ、何事もその場で多数決による決議が必要になります。通常は総会参加者の過半数で決議が行われますが、管理規約の変更や建物の変更等、一部の事項は「特別決議」として、組合員の4分の3以上かつ総議決件数の4分の3以上の賛成がないと、決議されません。団地の建替え等については、もっと厳しく、組合員の5分の4以上かつ総議決件数の5分の4以上の賛成がないと、決議されません。

しかし多数決による論理だけでは、けっして団地内に良い住環境は得られません。何を行うにも組合員あるいは居住者全員の合意を形成しつつ、理解と協力を得ながら、物事を進めていくことが必要です。そのためには、団地の住民の間で効果的な意思の疎通を図り、良好なコミュニティーが形成されないといけません。私たちは全員この団地を気に入り、同じ建物の中に暮らしている仲間同士です。同じ建物の中で共同生活を送る以上、お互いに相手の考え方や意思を尊重し、相手の立場をおもいやりる気持ちが大切です。
役員

総会で選ばれる役員(理事１４名+監事２名)が、総会での決議事項に基づいてすべての業務を執行していく責任を持ちます。組合員から選ばれた役員は民法の「委任」に当たる法的責任を持ちますから、役員に選ばれた以上は「善良な管理者としての注意義務」をもってしっかりと管理組合の運営と行っていかないといけません。

その理事の中から互選により理事長を選任します。理事長はこの団地の管理者となり、理事会のまとめ役としての任務を負います。理事会ではすべて決議によって物事が決定されます。理事会の議決は出席理事の4分の３以上の賛成が必要です。

監事はその監査役として、理事の業務や会計処理にに不正がないかをチェックする役目を持ちます。監事は理事会のメンバーではなく、理事会での決議に議決権を持ちませんが、理事会に出席し、発言を行う権利を持っています。そして理事会の業務や会計処理に不正や怠惰があった場合には、自ら総会を招集する権利をもっています。

役員は全員、組合員の中から選ばれて、管理組合の運営を任された人たちです。役員に選ばれた人たちはその役割と責任を十分に理解して、その任期の間、誠実に職務を遂行していかなければいけません。

管理規約

多くの人間が同じ建物の中で一緒に暮らしていくためには、何らかの基本的ルールが必要になります。あまり厳しいルールを強制するのもかえって住みにくいマンションになってしまい弊害がありますが、最低でも区分所有法で決められた基本的な事項は定めておく必要があります。このルールブックに相当するものが「管理規約」というもので、管理規約のほかにいつくかの「使用細則」が加わった形でマンションのルールが定められており、そのマンションに住むためには、それらのルールを守ることが義務付けられます。ルールを守らない場合、最悪その住戸が使用禁止になったり、競売にかけられることもあります。

この管理規約には昭和57年に当時の建設省の諮問機関である住宅宅地審議会が作成し、平成9年に改定された「中高層共同住宅標準管理規約」と呼ばれる雛型があります。私たちの団地の管理規約もこの標準管理規約に基づいて作成されています。すでに総会での特別決議により修正した部分もありますが、私たちの住環境を向上してくためには、今後もさらに内容を見直していく必要があります。

管理組合の業務

当団地の管理組合の業務は「管理規約」に詳細に定められていますが、次に挙げるように実に多岐にわたっています。

理事会の役員は、これらの業務をすべて独自に行っていくことは困難ですから、一部の業務を専門業者に請負させたりして、その業務を遂行していくことになりますが、理事会は委託した業務の実施状況や契約内容が適正であるかどうかを常にチェックしていく義務があります。

「私たちの団地はは私たちの手で守るしかない」、「永く、快適に、安全に」住み続けていくためには、以上のとを十分に理解して、私たち団地の所有者または居住者がひとりひとり責任を持って管理組合活動に参加し、協力していくことが必要です。

理事会役員の業務内容

理事会役員の業務内容まとめ